Os fundos de investimento imobiliário (FII) são um dos investimentos que mais crescem no Brasil. Por meio deles é possível investir nos melhores imóveis do Brasil usando a Bolsa de Valores e receber renda mensal. Se você quiser saber mais, já expliquei como eles funcionam em outro artigo aqui do Descomplique.

Uma das perguntas mais frequentes que recebo sobre esse assunto é: "Como escolher o melhor FII?". Felizmente, é muito fácil entender esse processo. Basta analisar os imóveis que estão contidos dentro do FII, assim como se analisa um imóvel para investimento próprio.

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É necessário questionar

Algumas perguntas são essenciais e vão ajudar você durante esse processo. Quais imóveis o fundo tem? Qual a porcentagem dos imóveis que estão ocupados? A cotação do FII está muito mais alta do que o FII realmente vale? O valor que vou receber de rendimentos mensais é bom?

Nos FIIs, esses dados têm nomes um pouco diferentes. Os imóveis que estão sem alugar são representados pela vacância. Esse número é expresso em porcentagem e quanto menor, melhor é o FII. Por exemplo: vacância de 20% significa que uma área correspondente a 20% do fundo está sem inquilino.

Os FII são classificados em relação ao número de imóveis e ao número de inquilinos. Quando o fundo é composto somente de um imóvel, ele é chamado de monoimóvel. Quando possui mais de um, é chamado de multi-imóveis. A mesma lógica vale para o número de inquilinos. Um inquilino, chamamos de monoinquilino, mais de um, multi-inquilino.

Logo, fazemos as combinações. O fundo KNRI11 tem 20 imóveis com mais de 100 inquilinos, ou seja, multi-imóveis e multi-inquilinos. O PQPD11 é um shopping com várias lojas. Cada loja representa um inquilino, ou seja, ele é um monoimóvel e multi-inquilino. Quanto mais inquilinos e mais imóveis o fundo possui, mais seguro ele é, pois o risco do investidor se diversifica entre eles.

Pontos importantes

É importante avaliar também a localização do imóvel. Esse dado é bastante subjetivo, mas existem algumas formas de fazer isso. Por exemplo: um imóvel localizado no centro de São Paulo tem menos chance de ficar desocupado que outro imóvel em uma cidade do interior.

Isso afeta diretamente a qualidade do fundo. O fundo XPCM11 é um exemplo disso. Ele é monoimóvel, localizado em Macaé, cidade que foi muito afetada pela crise do petróleo. Quando a Petrobras decidiu que iria sair do prédio, a cotação do fundo despencou 50% em uma semana, isso porque os cotistas sabem que é difícil alugar um imóvel nessa cidade depois da crise.

Outro dado bastante importante é o valor patrimonial do fundo. Ele indica qual é o valor total do FII. É equivalente a você pegar um corretor de imóveis, pedir a ele que avalie todos os imóveis e dê um preço a eles. A grosso modo, o preço dos imóveis somados é o valor patrimonial.

Se pegarmos o valor do patrimônio e distribuí-lo entre as cotas que o fundo tem, chegamos ao valor patrimonial da cota. Na prática, funciona assim: imagine que um FII seja formado de um só prédio que valha R$ 100 mil e tenha 100 cotas distribuídas na Bolsa. Isso significa que, teoricamente, cada cota tem direito a R$ 1.000 do prédio.

Como analisar se está bom

No nosso exemplo, cada cota teoricamente vale R$ 1.000, certo? Hoje você consulta a Bolsa de Valores e percebe que uma cota está sendo vendida por R$ 1.100. Isso quer dizer que ele está sendo cotado um pouco acima do que vale. Isso é ruim?

Não necessariamente. Se um FII é vendido muito abaixo do que vale, em alguns casos isso pode significar que o fundo esteja passando por alguns problemas como alta vacância, os imóveis estão ruins ou ele está para perder um grande contrato.

Por último, avaliamos a renda mensal distribuída pelo fundo. Esse valor é representado pelo "dividend yield" mensal (ou DY mensal), ou, traduzindo, o retorno dos dividendos. Para achar esse número é só dividir o valor da renda mensal pelo preço da cota.

Por exemplo: se o fundo distribui R$ 0,50 por cota mensalmente e o valor da cota é de R$ 100, o DY mensal deste FII é de 0,5%. Como regra, o ideal é que esse valor esteja acima da taxa de juros básica a Selic, que hoje vale 4,25% ao ano.

Se você seguir este guia, vai ter uma boa base para escolher seu primeiro fundo imobiliário.